Опасные квартиры на вторичном рынке. Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

1. Как квартира была приобретена.
2. Срок владения квартирой.
3. Круг лиц, проживающих в ней.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

• просто жилец;
• член семьи собственника;
• сособственник;
• потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).

Проверка этой информации позволит избежать сделки с нарушением закона.

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
2. Не женат и никогда не был.
3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

• продавец недееспособен;
• продавец введён в заблуждение;
• продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Наконец, возможно, что при покупке квартиры вместе с правами перейдут и обязанности по допуску лица, которое имеет право пожизненного проживания в квартире.

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

• многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
• проверка квартиры ипотечным кредитором;
• реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

• его добросовестность;
• давность владения;
• срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена . А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда . Но далеко не каждое оспаривание ведет к .

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности , которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность ) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать . Как максимум – уметь оценивать (или измерять ).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него ) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания , как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне ).

Что касается Продавца, то у него забота одна – , а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке ). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры , устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки , так и при покупке квартиры на вторичном рынке . Чтобы право собственности , за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например ), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ . Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков , которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на и на рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки ) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:

• «Долгострой» или «недострой» . Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
• Банкротство Девелопера/Застройщика . Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер , и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального как раз на такой случай (подробнее – по ссылке ).
• «Двойные продажи» . Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по ).
• «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами в обход федерального закона , что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ) .
• Уступка несуществующих прав . Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке ).
• Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, (см. по ссылке ). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации ) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки .

Как выбирать Застройщика , где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – .

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски . Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика , а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п. ). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно ) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам ):

• Нарушение прав (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками ), нарушение правил .
• Нарушения прав (как по завещанию, так и по закону ).
• Нарушение прав так называемых , в т.ч. отсутствие супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
• Нарушение (при покупке комнат или долей квартир ).
• либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца ).
• Нарушения, допущенные при (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации ).
• Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам (см. ).
• Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира ).
• и другие случаи, делающие или .

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного . Правда, это может произойти только по решению суда , а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички» ) еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с (правом проживания в квартире ). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности , но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Как распознавать такого рода риски и как защищаться от них – последовательно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры .

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке» , но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика ) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный . Остальные риски «первички» , по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого и специальных , риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички» , где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки ), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры ) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный

В отличие от приобретения квартиры в новостройке, на вторичном рынке вы приобретаете именно право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на ваше имя(до июля 2016 года). И здесь тоже вас могут ожидать подводные камни, из-за которых можно потерять и деньги и жильё.

С чем может столкнуться покупатель при покупке жилья на вторичном рынке? Перечислю основные риски :

1. Появление неуказанных ранее наследников , которые могли бы претендовать на приобретаемую квартиру.

Такое может произойти почти с любой квартирой, которая продается по документам, подтверждающим право на наследство (свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию). Также не стоит забывать о лицах, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве.

2. Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации .

Это нарушение часто встречается с документами, оформлявшимися почти до середины 2000х годов. Для того, чтобы потом не иметь дела с опекунским советом, детей не включали в число собственников при приватизации или выписывали перед приватизацией. Что однозначно является нарушением их прав.

3 . Нарушение прав несовершеннолетних при совершении предыдущих сделок с недвижимостью.

В свое время, для того, чтобы не проходить опекунский совет, несовершеннолетних детей выписывали из квартиры перед продажей. Это тоже может повлечь за собой обращение в суд за восстановлением их прав.

4. Право пользования и проживания в квартире сохраняют определенные лица , которые могут появиться после покупки вами квартиры и через суд вселиться в уже вашу квартиру.

Право пользования квартирой могут сохранять лица, убывшие в тюрьму, военнослужащие раньше тоже выписывались из квартиры до прохождения службы. Также могли быть лица, сохраняющие право пользования по предыдущим договорам, которых при совершении дальнейших сделок не указывали в договорах купли-продажи (реальный случай из нашей практики).

5. Нарушение преимущественного права покупки при продаже долей или комнат.

Согласно гражданскому кодексу, при продаже доли в квартире или комнаты, продавец обязан предложить выкупить её соседям/долевым сособственникам. Иногда это сделать трудно и продавцы различными путями обходят данное требование законодательства.

6. Нарушение прав супругов.

По семейному кодексу, имущество нажитое в браке является общей собственностью супругов. И, естественно, распоряжаться им они должны вместе. При сделках с недвижимостью таковое распоряжение оформляется в виде нотариального документа одного из супругов о согласии на продажу. К сожалению на практике нередко вскрываются случаи, когда это правило не соблюдается.

7. Оспаривание сделки лицом, которое могло не понимать последствий своих действий (лица, страдающие алкоголизмом, наркоманией, психическими болезнями).

Хотя нахождение на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере не запрещает гражданам совершать сделки, стоит внимательно относится к покупке жилья у данной группы граждан и подстраховаться.

При покупке квартиры на вторичном рынке жилья покупатель всегда сталкивается с необходимостью выявления юридических рисков, существующих при покупке того или иного объекта.

Самый распространенный юридический риск покупателя квартиры на вторичном рынке: риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

При этом, причины и основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной могут быть самими разными.

Распоряжение квартирой без согласия участников общей собственности (если квартира находится в общей собственности);

Незаконное получение наследства;

Признание недействительной сделки по приватизации квартиры;

Продажа принадлежащей несовершеннолетнему лиц квартиры без согласия органа опеки и попечительства и т.п.

С целью выявления юридических рисков при покупке квартиры, а также с целью их исключения и минимизации, необходимо провести юридическую экспертизу сделки с квартирой, проверив .

Прежде всего, нужно проверить принадлежит ли квартира лицу, которое декларирует себя ее собственником. Для этого нужно проверить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость , сверив ее с паспортом собственника квартиры. Затем, нужно проверить по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость наличие обременений квартиры правами третьих лиц (залог, наем, безвозмездное пользование т.д.). Также проверить, не арестована ли квартира.

Если сведения о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.

В этом случае при продаже квартиры в Единый государственный реестр прав на недвижимость сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю квартиры.

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество можно заказать как на бумаге (в соответствующем территориальном управлении Росреестра, так и получить ее в электронной форме на сайте Росреестра).

Также проверить по выписке из домовой книги кто проживает в квартире. Есть ли несовершеннолетние лица, получить от продавца (желательно в письменном виде) информацию о том, зарегистрированы ли в квартире лица, осужденные к лишению свободы, признанные недееспособными (ограниченно дееспособными), безвестно отсутствующими или служащие в армии по призыву. Если в квартире имеются такие лица, то покупка такой квартиры несет для покупателя повышенный риск. Нужно исследовать ситуацию досконально. В этом поможет сервис www.riskover.ru

Также необходимо проверить соответствие закону правовых оснований приобретения квартиры ее текущим собственником (эти основания указаны в свидетельстве о праве собственности на квартиру).

Перечень необходимых для выявления юридических рисков документов имеется на сайте www.riskover.ru , предназначенном для проведения юридической экспертизы сделки с квартирой.

На этом сайте вы можете провести полноценную юридическую экспертизу документов по сделке с квартирой, выявить все имеющиеся при покупке или найме квартиры юридические риски, а также понять какие документы должны быть дополнительно представлены продавцом квартиры.

Необходимо особенно осторожно относится к покупке квартиры, влекущей повышенные риски для покупателя:

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется представителем продавца по доверенности,

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,

Покупка квартиры, продажа которой осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,

Покупка квартиры, полученной по наследству;

Покупка квартиры, которая перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;

Покупка приватизированной квартиры, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации (особенно, если в квартире на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых квартира приватизирована не была).

Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых квартира была приобретена ее текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

При наличии судебных споров в отношении квартиры покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).

Один из самых ответственных моментов при покупке квартиры — это . Думаю, не стоит говорить о том, что покупаемую квартиру проверять нужно. Это понимают даже те, кто экономят на риэлторских услугах. Существует много мнений и мифов о том, что нужно проверять, а что нет. И самый главный миф заключается в том, что юридическая чистота квартиры существует в принципе. Ни один риэлтор, юрист или агентство недвижимости никогда не сможет дать 100% гарантию юридической чистоты сделки. А те, кто такие гарантии дают — лукавят. Потому что невозможно полностью проверить все моменты, которые могут привести к расторжению сделки. На это просто не хватит финансовых, административных и иных ресурсов. Задача грамотного специалиста по недвижимости – увидеть реальные риски и найти им подтверждение или опровержение. Для этого он собирает все необходимые для анализа юридической чистоты документы, а после анализа делает вывод о том какие риски можно снять, какие минимизировать, а с какими ничего нельзя сделать, кроме как отказаться от покупки квартиры.

Давайте разберемся, какие бывают риски при покупке квартиры , и что мы можем сделать для их минимизации.

1. Квартира продается по подложным документам. Это самый страшный риск, по которому суд вынесет решение о расторжении договора купли-продажи квартиры и деньги Вам возвращать будет некому. В данной схеме мошенничества, человек, который выступает в роли продавца квартиры, осуществляет свои действия либо по поддельному паспорту, либо по поддельной доверенности. Настоящий владелец квартиры может быть либо в доле с мошенниками, либо находиться в разных удаленных местах (психиатрические лечебницы, исправительные учреждения, длительные командировки, жить за границей и т.д.), либо отсутствовать в мире живых.

Что можно сделать:

• не покупайте квартиру по доверенности. Если есть реальная причина продажи квартиры по доверенности, при которой собственник не может быть на сделке — проверьте эту причину. Обязательно свяжитесь с хозяином квартиры для подтверждения его личности (возможно через друзей, знакомых или консульство) и убедитесь в подлинности доверенности (для этого надо получить доступ к архиву нотариуса, выдавшего доверенность),
• проверьте на сделке паспорт Продавца. Паспорт проверяется человеком, который проходил специальное обучение. К таким людям, кстати, относится нотариусы, юристы и сотрудники службы безопасности банков, государственные регистраторы. Попросите их уделить внимание возможной переклейке фотографии на паспорте,
• познакомьтесь с соседями продавца. Возможно, в разговоре появится интересная информация.

2. Квартира продается лицом, ограниченно дееспособным. Если такой продавец обратится в суд после сделки и докажет свою ограниченную дееспособность — сделку расторгнут.

Что можно сделать:

• запросить справки из Психоневрологического и Наркологического диспансеров о том, что продавец в них не числится. Такие справки даются по месту жительства Продавца. Если были смены регистраций — нужно сделать запросы по старым адресам.

3. Квартира продается лицом, частично утратившим дееспособность. Это может быть алкоголизм, наркомания, старость, травмы, болезни.

Что можно сделать:

• запросить справки из Наркологического диспансера,
• поговорить с участковым,
• поговорить с соседями,
• пригласить на сделку врача психиатра для освидетельствования продавца.

4. Квартира продается посредством обмана или заблуждения одной из сторон.

• убедитесь в том, что продавец знает цену и условия, на которых он продает квартиру,
• разберитесь в схеме сделки (если квартира продается с одновременным приобретением другого жилья). Если покупаемая для продавца недвижимость вызывает у Вас сомнение — копайте глубже,
• оформляйте сделку в нотариальной форме,
• пригласите на сделку врача психиатра.

5. Квартира продается юридическим лицом с нарушениями оформления учредительных и уставных документов.

Что можно сделать:

• проверьте полномочия лица, подписывающего договор купли-продажи.
• проверьте согласие учредителей, на продажу недвижимости.

6. Квартира продается по наследству. В данном случае риска может быть два. Первый: наследник — не является наследником и вступил в наследство по подложным документам (поддельное завещание, свидетельство о рождении, свидетельство о регистрации брака). Второй: есть наследники, не вступившие в наследство.

Что можно сделать:

• получите доступ к наследственному делу у нотариуса,
• проверьте законность документов-оснований для вступления в наследство,
• возьмите у продавца нотариальное обязательство о том, что в случае появления других наследников все финансовые вопросы о компенсации доли в наследстве, он будет решать самостоятельно.

Я описал наиболее серьезные и распространенные риски при . На самом деле, ситуаций, при которых можно лишиться квартиры или ограничить свои права на нее, гораздо больше. Также стоит упомянуть, что возможны риски по предыдущим сделкам с квартирой. По судебной практике, в Москве расторгается около 2% сделок купли-продажи в год (а это около 2000 сделок). Статистики о том, сколько дел пришли к мировому соглашению или ситуацию решали до момента передачи уголовного дела в прокуратуру, у меня нет.

Естественно, все возможные риски при покупке квартиры, стоит оценивать не только с позиции юриста. Здравый смысл тоже должен присутствовать. По моим рекомендациям, может сложится мнение, что на каждую сделку стоит приглашать врача психиатра и нотариуса, а также проводить свое детективное расследование. Поверьте, далеко не всегда в этом есть необходимость. Выполнить полный и бездумный комплекс проверки может стоить немалых денег, а иногда привести к срыву сделки по надуманным причинам. Поэтому будьте благоразумны и пользуйтесь услугами профессионалов.